Inquilinos: acciones de comunicación y denuncias contra inmobiliarias

Diego Adrián Fernandez - 10 de noviembre de 2017
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, defensa del consumidor, inmobiliarias, Inquilinos Agrupados, IVC, Ley 5859, Popurrí informativo

Representantes de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados se reunieron con  los responsables del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) para acordar un plan conjunto para el pleno cumplimiento de la ley 5859.

Sancionada el pasado 24 de Agosto en la Legislatura Porteña, la ley obliga a los corredores inmobiliarios a cobrar un mes de comisión a los propietarios y NO a los inquilinos, cobrar por pedidos de informes y certificaciones de firmas su valor OFICIAL y la fijación de carteles con la ley en todas las vidrieras de las inmobiliarias.

Según lo estipulado tras esa reunión, se determinó iniciar una campaña de publicidad de los derechos de los inquilinos en páginas web del gobierno y en la línea telefónica de atención al ciudadano 147 y la entrega de calcos con información acerca de la ley al Colegio de Corredores (CUCICBA) para que lleven adelante la fijación en todas las vidrieras.

Por otro lado, hacia fin de mes se harán operativos sorpresa para verificar el cumplimiento y en caso de detectar inmobiliarias que no cumplan, un equipo del Gobierno fijará los carteles en las vidrieras.

Finalmente, se acordó constituir una mesa bimestral conjunta (Inquilinos Agrupados – IVC) y otra mesa quincenal con participación de todos los actores involucrados en la problemática del acceso al alquiler en la ciudad de Buenos Aires para resolver el cumplimiento de la ley y otros temas preocupantes para el sector como: exigencia por parte del mercado de presentar un título de propiedad de familiar directo para alquilar, impuesto a la vivienda ociosa, agilización de trámites, y proyectos de ley a evaluar.

Esta misma semana, Inquilinos Agrupados presentó una denuncia contra tres inmobiliarias porteñas por incumplimiento de la Ley 5115, que establece que los avisos que promuevan operaciones inmobiliarias por cualquier medio gráfico o informático deberán informar si la vivienda es accesible para personas con discapacidades físicas.

La normativa establece, además, que la autoridad de aplicación es la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Desde que se sancionó la ley, en octubre de 2014, hasta la actualidad, no hubo una sola inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires que la cumpla. En tanto, la autoridad de aplicación no implementó ningún mecanismo de control.

La denuncia, ingresada en Defensa del Consumidor con el número de expediente 25941258/17, está dirigida contra Goldstein Propiedades SRL, Brick Propiedades y Servicios y Grupo Mega Red Inmobiliaria y adjunta como pruebas, capturas de pantalla de publicaciones realizadas por las respectivas inmobiliarias en medios informáticos, donde no se hace referencia a la accesibilidad para personas con discapacidades físicas.

Si bien esta denuncia está dirigida contra tres inmobiliarias, el incumplimiento de la Ley se hace extensiva a todas las inmobiliarias de la Ciudad. Simplemente hay que ingresar a un portal de alquiler y venta de viviendas y constatar que ningún aviso incluye información sobre la accesibilidad de las mismas.

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Ya es ley: nuevas condiciones para alquilar en la Ciudad

Diego Adrián Fernandez - 27 de agosto de 2017
in Alquileres, Colegio Profesional Inmobiliario, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Diputados, inmobiliarias, inquilino, Legislatura, Popurrí informativo

La lucha de meses obtuvo finalmente sus frutos cuando el pasado jueves 24 de Agosto, los diputados porteños aprobaron la nueva ley de alquileres que aporta varios beneficios para los inquilinos.

El gran logro es aquel que marca que, de ahora en mas, en los contratos de alquileres que se realicen en la Ciudad de Buenos Aires, las inmobiliarias no podrán cobrar más del 4,15 % de comisión.

Los inquilinos tampoco deberán pagar comisiones u honorarios por corretajes o por la administración de las locaciones, y las inmobiliarias no podrán cobrarles gastos de gestoría de informes.

El proyecto fue aprobado por 51 votos a favor, 2 abstenciones y ninguno en contra, en medio de una fuerte polémica con las inmobiliarias que vienen realizando "lobby" y publicando solicitadas en diarios en rechazo a la iniciativa.

Una variada cantidad de proyectos fueron tratados en las comisiones correspondiente en la Legislatura local. Organizaciones de inquilinos - entre ellos Inquilinos Agrupados -, la defensoría del pueblo y otras instituciones presentaron documentos. Finalmente, el oficialismo porteño incorporó un proyecto que reunía aspectos de los ya presentados por otros bloques.

De acuerdo a la Encuesta Anual de Hogares de la Ciudad, el 35,7% de los inmuebles con destino para viviendas son ocupados por inquilinos.

Las nuevas normas para proteger a los inquilinos de viviendas de posibles abusos de propietarios e intermediarios, se dispusieron mediante modificaciones a la Ley 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (texto consolidado de la Ley 5666), que es la que regula las actividades de los corredores inmobiliarios.

Los textuales

“Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión será el equivalente al 4,15 por ciento del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador”. (nuevo inciso 2 del art. 11).

“Queda expresamente prohibido en las locaciones con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por la administración de dichas locaciones” (nuevo inciso 7 del artículo 13).

Las inmobiliarias podrán “solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones (…) Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas” (nuevo inciso 2 del art. 10).

Tanto en las publicaciones de página web cuanto en carteles de las oficinas inmobiliarias, se debe informar de manera clara y visible lo siguiente: “Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será del 4,15 por ciento del valor total del contrato”. “Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes”.

La reacción de las inmobiliarias

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario tildan a la reforma de la ley 2.340 de "arbitraria", y advierten que provocará "el cierre de inmobiliarias". Además, afirman que "persigue" a la profesión inmobiliaria y "aumentará el precio de los alquileres".

La entidad planteó que la iniciativa "viola la ley y la Constitución", ya que el "nuevo Código Civil y Comercial dispone expresamente en el artículo 1351 respecto de las operaciones inmobiliarias, que si solo interviene un corredor todas las partes le deben comisión, y así presume que los servicios no son gratuitos".

"El costo que tendrá que afrontar el locador se trasladará al locatario. Por ejemplo, cuando ponga en alquiler un departamento por $7000, pedirá $7000 más el valor de la comisión dividido en 24 meses. Esta no es una reforma a la ley de alquileres, sino una quita de ingreso a los operadores inmobiliarios", alertó Héctor D' Odorico, Presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), en declaraciones a portales web.

Dicen los diputados

Andrea Conde (FpV): "Votamos a favor del proyecto de alquileres aunque es una solución muy parcial".

"La propia Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño reconoce que los alquileres subieron más del 35% sólo en el último año", señaló la diputada.

"Es imprescindible avanzar en la reformulación del sistema de garantías, de modo que sea aplicable y atractivo para los locadores y que permita ampliar el acceso a la vivienda a miles de personas que no tienen garantía propietaria en la Ciudad", cerró Conde.

Daniel Del Sol (PRO): "Es un primer paso muy importante que beneficiará a miles de porteños, ya que significará una reducción de la inversión que se hace al acceder a un alquiler".

"La segunda etapa estará vinculada con las garantías. Queremos una Ciudad con mejor acceso a la vivienda. Esta ley está en el marco de una política de vivienda que asumimos, como los créditos hipotecarios que están creciendo", expresó Del Sol.

Diego García Vilas (Confianza Pública): "Entendemos que podría haberse avanzado en otros sentidos, por ejemplo -tal como propusimos desde Confianza Pública- en  los gastos de renovación, donde los corredores inmobiliarios no tienen casi ningún tipo de intervención, pero igual pretenden percibir la comisión del 4.15% del total del contrato", explicó el legislador.

En este sentido, García Vilas planteó incorporar un artículo en la Ley de manera tal que "Si una vez vencido el plazo del contrato de locación original, locador y locatario deciden libremente prorrogar dicho contrato o bien renegociar sus condiciones, el corredor inmobiliario podrá percibir una comisión, que no deberá superar el monto equivalente al  1% del respectivo contrato".

La diputada Paula Penacca (FPV), afirmó que "hoy dimos un paso importante en la defensa de los derechos de los inquilinos. Fue producto del reclamo y el trabajo organizado de ciudadanos y ciudadanas que se cansaron de los abusos del sistema inmobiliario".

"Lamentamos que el jefe de Gobierno haya recortado la ley que proponíamos y cercenado así la posibilidad de garantizar el real acceso al alquiler en condiciones justas. Sobre todo en este contexto de retracción económica donde los tarifazos, el aumento de ABL y la pérdida de poder adquisitivo del salario hace cada vez más difícil alquilar", agregó.

El diputado del socialismo auténtico, Adrián Camps, quien fue el primer legislador que presentó un proyecto para terminar con los abusos de las inmobiliarias, remarcó que "si bien la ley aprobada no contempla la totalidad de las reivindicaciones de los inquilinos, significa un importante alivio para aquellos que deben dar inicio a un contrato de locación de una vivienda y que, hasta ahora, debían pagar el equivalente a 4 o 5 meses de alquiler al momento de firmar la documentación".

"En la Ciudad de Buenos Aires se estima que más de 900.000 personas viven en viviendas alquiladas; los costos de los alquileres y de los servicios se han incrementado por encima de los salarios y muchos ciudadanos no logran reunir los montos requeridos para dar inicio a un contrato o renovar el vencido", finalizó Adrián Camps.

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Las inmobiliarias insisten en cobrar dos meses de comisión

Diego Adrián Fernandez - 15 de junio de 2017
in Alquileres, Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, inmobiliarias, Inquilinos Agrupados, Justicia, Ley 2.340, Popurrí informativo

Comunicado de prensa

Inquilinos Agrupados

El Colegio Profesional Inmobiliario se presentará en el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad para que revise el fallo que declaró la nulidad de la resolución que habilitaba este cobro. La Sala Primera de la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires le concedió al Colegio Profesional Inmobiliario el recurso para que el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) revise el fallo que declaró la nulidad de la resolución que habilitaba el cobro a los inquilinos de dos meses de comisión.

A principio del año pasado la Asociación Civil Inquilinos Agrupados y la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia nos presentamos en la Justicia porteña con una acción de amparo contra el Colegio Profesional Inmobiliario por emitir una resolución que habilitaba a sus matriculados a cobrar dos meses de comisión a los inquilinos.

Desde el 2007 está vigente la Ley 2340, que es su artículo 57 establece que las inmobiliarias no pueden cobrar a los inquilinos una comisión mayor al 4,15% del valor total del contrato, lo que representa aproximadamente un mes de alquiler. Esta ley fue sistemáticamente infringida por las 6000 inmobiliarias de la Ciudad durante casi 10 años.

Cuando desde Inquilinos Agrupados comenzamos a denunciar este incumplimiento, el Colegio emitió la resolución 350 en la cual habilitaban a sus matriculados a cobrar dos meses de comisión. En ese momento, nos presentamos en la Justicia denunciando la inconstitucionalidad de que un Colegio Profesional regule los honorarios máximos de sus matriculados, que ya estaban regulador por una ley local.

Tanto el juez de primera instancia -Marcelo Segón- como la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad –Sala I- nos dieron la razón e impidieron que se siga cobrando dos meses de comisión en la Ciudad de Buenos Aires. Terminaron, de esta forma, con una transferencia ilegal de 1500 millones de pesos anuales del sector de los inquilinos al mercado inmobiliario. Asimismo, la sentencia judicial condenó al Colegio a ejercer un control integral sobre sus matriculados, con miras a evitar que se repitan este tipo de ilegalidades.

Lejos de cumplir con el control de sus matriculados, el Colegio sigue planteando recursos judiciales y ahora van a llegar al Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad. "Evidentemente el Colegio no tiene la decisión de cumplir con lo que dicta la ley, por lo tanto, hay que rediscutir quien tiene que controlar a las inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires", afirmó Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados

Y agregó “No hay ninguna razón ni argumento para pensar que el inquilino es un cliente de la inmobiliaria, y como tal deba pagar una comisión para firmar un contrato de alquiler. Por eso, el próximo desafío que tenemos los inquilinos es que la Legislatura porteña sancione el proyecto de ley para que la comisión inmobiliaria la pague el dueño de la propiedad y no el inquilino”.

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La justicia acompaña a los inquilinos y sanciona a las inmobiliarias

Diego Adrián Fernandez - 17 de abril de 2016
in ACIJ, Alquileres, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, inquilino, Justicia, Multas, Popurrí informativo

Caminandobaires publica el comunicado oficial de Inquilinos Agrupados

DURO REVÉS PARA LAS INMOBILIARIAS

El juez Marcelo Sagón dispuso una multa diaria de $500 y el embargo de las cuentas bancarias del Colegio de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) en caso de que no cumplan con el fallo que las obliga a difundir el amparo colectivo que presentamos a principio de abril junto con ACIJ.

La acción de amparo busca que se declare inconstitucional la resolución 350 de CUCICBA que habilita a sus matriculados a cobrar dos meses de comisión a los inquilinos. Esa resolución desconoce la normativa vigente que fija un tope de un mes de alquiler (4,15% del valor total del contrato) para el cobro de comisiones inmobiliarias.

La semana pasada, el juez había ordenado distintas medidas de publicidad del amparo colectivo, entre ellas la colocación de un cartel en las vidrieras de todas las inmobiliarias de la Ciudad y la colocación de un banner en el sitio web de CUCICBA. Ante el incumplimiento de las inmobiliarias y por pedido nuestro, el juez Sagón dispuso una multa diaria de $500 y el embargo de las cuentas bancarias de CUCICBA en caso de que continúen desconociendo su orden. 

Estamos muy cerca de lograr que las inmobiliarias tengan que cumplir la ley, pero ahora más que nunca, depende de la participación de todos los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires. La difusión del amparo que dispuso el juez busca que todos los inquilinos que hayan pagado o estén por pagar comisiones ilegales puedan formar parte de la presentación judicial.

Por este motivo, les pedimos que participen. El trámite es muy sencillo y no necesitan asesoramiento jurídico, ni presentarse en el juzgado. Deben acercarse a las oficinas de ACIJ, la asociación civil que presentó el amparo junto con nosotros y completar un formulario.

El horario de atención es de 9.30 a 18 hs en Av. de mayo 1161 piso 5to o 9no. Telefónicamente se pueden comunicar al 4381-2371. Es necesario que asistan con fotocopia de DNI y la documentación que tengan como prueba (factura, mail impreso, recibo, etc.).

En este momento, los inquilinos tenemos la posibilidad de terminar con el cobro ilegal de comisiones y depende exclusivamente de nosotros. Cuantos más inquilinos se presenten mayor fuerza va a tener nuestro reclamo. Ahora, más que nunca, alquilar de forma justa depende de nosotros. 

Dudas, inquietudes, las contestamos en inquilinosasesoria@gmail.com

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Dos buenas para inquilinos: Se declara nulidad de resolución ilegal y se presenta proyecto nacional

Diego Adrián Fernandez - 7 de abril de 2016
in ACIJ, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Defensoría del Pueblo CABA, Guía Básica de derechos inquilinos, Inquilinos Agrupados, Popurrí informativo, proyecto de ley

La Justicia dio lugar a un amparo presentado por Inquilinos Agrupados - encabezado por Gervasio Muñoz - y la Asociación Civil por la Igualdad  y la Justicia (ACIJ), el cual beneficia al enorme universo de inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.

Se declara nula la Resolución 350/16 dictada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) a fines del último verano.
A través de esa resolución interna, se autorizó a las inmobiliarias a “fijar” libremente por contrato “el monto de sus honorarios y de los gastos”, permitiendo duplicar la comisión que estas les deben cobrar a los inquilinos.

De este modo, de manera ilegal, se pretendía dejar sin efecto el tope máximo de un mes de alquiler que fija la Ley 2.340 para las comisiones que las inmobiliarias cobran a los/as inquilinos/as.

Felizmente, el juez de la causa, Marcelo Segón, ordenó una amplia difusión de la existencia el amparo, tras resolver que se trata de un caso en el que están en juego intereses colectivos de todos/as los/as inquilinos/as de la Ciudad.

​Por ello, pidió que se notifique por medios masivos a todos/as los/as posibles interesados/as ­incluyendo inquilinos/as, inmobiliarias y la Defensoría del Pueblo de la Ciudad­ para que, quienes así lo deseen se presenten en el expediente en calidad de parte.

Recordemos que esta semana la Defensoria dio a conocer una Guía Básica de Derechos Inquilinos, consolidando un paso más hacia la defensa de quien alquila y para controlar con mayor énfasis al mercado inmobiliario.

En particular, el juez dispuso:

1. La publicación del amparo y la convocatoria en el Boletín Oficial.

2. La notificación por radio ​en emisoras oficiales (AM y FM) y por televisión ​en el Canal de la Ciudad.

3. La difusión por el Sistema de de Difusión Judicial del Departamento de Información Judicial del CMCABA.

4. Notificar a la Defensoría del Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la CABA para que tome intervención en el amparo.

5. La colocación por parte de CUCICBA de un banner en su sitio Web, y la comunicación por vía mail a todas las inmobiliarias registradas para informarlas.

6. Ordenarles que coloquen un aviso en la vidriera de cada una de las inmobiliarias a fin de anoticiar a potenciales inquilinos de la existencia del amparo.

Yapa informativa

Se presentó proyecto nacional

La senadora Silvina García Larraburu y el Frente de Inquilinos Nacional presentaron un proyecto de ley para mejorar la situación de las familias que alquilan. La iniciativa ya cuenta con el apoyo de senadores y diputados nacionales.

La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial y como aspectos más destacados: amplia de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler, ata los precios a los índices de inflación del INDEC, contempla la devolución del depósito en garantía, establece que las comisiones inmobiliarias sean determinadas por ley de cada jurisdicción, y en caso de no estar reguladas no superen nunca el valor de un mes de alquiler y que las expensas extraordinarias en ningún caso corran por cuenta del inquilino.

Además, se elimina el plazo de seis meses para que el locatario pueda rescindir el contrato sin causa al inicio del contrato y se añade que las partes están obligadas a acordar o no la renovación del contrato sesenta días antes del vencimiento de la locación.

La falta de regulación del mercado inmobiliario tiene como consecuencia la firma de contratos extremadamente abusivos, pago de comisiones por fuera de lo que marca la ley y sobre todo, la vulneración de un derecho básico y fundamental como es el acceso a la vivienda.

Las indexaciones semestrales, aún prohibidas por ley, siguen siendo usadas en los contratos de alquiler, superando todo índice de inflación y sin ningún tipo de parámetro.

Se suman:

• Inquilinos Agrupados (Ciudad de Buenos Aires)
• Unión de Inquilinos Neuquinos  
• Unión de Inquilinos de Rio Negro
• Asociación de Inquilinos La Pampa
• Asociación Platense de Inquilinos (Prov. de Buenos Aires)
• Unión de Inquilinos Tierra del Fuego  
• Centro de Estudios Metropolitanos de la Consejalía Popular. (Rosario, Santa Fe)
• Unión de Inquilinos de Chubut
• Inquilinos Organizados de Entre Ríos

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Preocupación y amparo ante las abusivas comisiones de las inmobiliarias

Diego Adrián Fernandez - 30 de marzo de 2016
in ACIJ, Alquileres, Amparo, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, comisión, Gervasio Muñoz, Inquilinos Agrupados, Ley 2.340, Popurrí informativo

Caminandobaires comparte el comunicado de Inquilinos Agrupados

Gervasio Muñoz -referente de Inquilinos Agrupados-, y ACIJ (Asociación Civil por la igualdad y la justicia) presentaron ayer (Martes) un amparo para que se revoque la Resolución 350 /16 dictada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), que habilita ilegítimamente a las inmobiliarias de la Ciudad a cobrar a los inquilinos una comisión mayor a la prevista por ley.

La demanda (Exp. A2206-2016) recayó en el Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad N° 17, a cargo del juez Marcelo Segón.

La Resolución cuestionada tiene el efecto de legitimar una práctica ilegal generalizada por parte de las inmobiliarias, quienes suelen cobrar dos o más meses de comisión a los inquilinos, a pesar de que la ley le impide cobrar más de uno.

Con esta medida, las inmobiliarias se atribuyen funciones de la Legislatura porteña, ya que la Ley 2.340 establece en su artículo 57 que en los casos de alquiler de vivienda única, no se puede cobrar una comisión mayor al 4,15% del valor total del contrato (lo que representa aproximadamente un mes promedio de alquiler). La única manera de modificar este valor es con una nueva ley aprobada por el Poder Legislativo de la Ciudad.

CUCICBA, desde su origen, es un organismo contradictorio: es un colegio público no estatal, liderado por las inmobiliarias más poderosas de la Ciudad, que tiene a su cargo el control y la sanción de las inmobiliarias que incumplen la ley. En la práctica, quienes deben controlar estos actos ilegales son los mismos actores que incumplen con ellos.

La resolución de CUCICBA se da en medio de un creciente cuestionamiento público al obstáculo que significa el rol del sector inmobiliario para acceder al derecho a la vivienda a través del alquiler. “Es un intento desesperado de blanquear una estafa millonaria. El cobro de dos meses de comisión a los inquilinos equivale a más de tres millones y medio de pesos por encima del límite máximo legal, que se apropian las inmobiliarias”, sostuvo Gervasio Muñoz.

Esta resolución, que tiene como efecto legitimar y sostener una práctica lucrativa ilegal, es fundamentada por CUCICBA por un supuesto cambio producido por la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (según su interpretación el Código otorga libertad a las partes para fijar el monto de la comisión).

Sin embargo, el propio redactor del Código -y Presidente de la CSJN-, Ricardo Lorenzetti, desestimó esta interpretación y explicó que las leyes locales de regulación de honorarios mantienen su plena vigencia. Al respecto, el Co-Director de ACIJ -y abogado de la causa- sostuvo: “La Resolución de CUCICBA no sólo es ilegal porque viola lo dispuesto por la Legislatura de la Ciudad, sino porque es regresiva al dejar en situación de mayor vulnerabilidad a los inquilinos y potenciales inquilinos de la Ciudad, limitando el acceso efectivo al derecho a la vivienda, protegido por el Art. 31 de la Constitución de la Ciudad. Esta violación de derechos debe ser revertida por el Poder Judicial de la Ciudad”.

Los inquilinos son el eslabón más débil del mercado inmobiliario. Sin embargo, carecen de instancias estatales de control de las escasas regulaciones de la actividad que existen. En este sentido, es clave que la Justicia proteja el derecho a la vivienda, que para los inquilinos se encuentra cada vez más obstaculizado por los abusos inmobiliarios como el descripto.

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Polémica inmobiliaria: Del proyecto de ley a la Resolución ilegal

Diego Adrián Fernandez - 23 de febrero de 2016
in Alquileres, Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, CUCICBA, Frente de Inquilinos Nacionales, inquilino, Inquilinos Agrupados, Popurrí informativo, proyecto de ley

Chanchullos, vericuetos y mucha polémica. Caliente y candente como el verano se encuentra el conflicto de la vivienda en la ciudad para quienes desean - o mejor dicho, solamente pueden - alquilar una vivienda.

En los últimos días se recalentó la situación con la presentación de un proyecto de ley nacional para inquilinos y un nuevo intento del Ente Regulador de las inmobiliarias porteñas por formalizar lo ilegal.

El proyecto

El jueves 18 de Febrero el Frente de Inquilinos Nacional anunció la presentación de un proyecto de ley para regular los alquileres a nivel nacional. Estuvieron presentes las organizaciones de inquilinos de todo el país, entre las cuales se incluye Inquilinos Agrupados, representante de la movida vecinal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Marcos Quintulen, de Inquilinos Agrupados, afirmó que la iniciativa parlamentaria “surge de una experiencia de trabajo con los inquilinos e intenta dar soluciones a las principales demandas del sector”.

Además, explicó que el proyecto contempla la devolución del depósito en garantía, extiende los contratos de alquiler de dos a tres años y dispone un tope máximo de comisión inmobiliaria de un mes de alquiler.

Por otro lado, fija obligaciones a los propietarios, tales como pagar las expensas extraordinarias y el impuesto inmobiliario y avisar con 60 días de anticipación si se renovará el contrato de alquiler. Quintulen agregó que “detrás de la problemática de los inquilinos hay grandes intereses económicos y, paralelamente, muy poca participación de la dirigencia política, la cual tiene que entender que el crédito hipotecario no es la única solución, se necesita con urgencia una ley de alquileres nacional”.

Además, reiteró que están pidiendo desde hace 20 días una reunión con el Gobierno Nacional. Pero aún la respuesta es nula.

En esa presentación también hablaron Pamela Gaita (Unión de Inquilinos Neuquinos), Nire Roldán (Organización de Inquilinos La Pampa), Germán Schrieff (Asociación Platense de Inquilinos).

Estuvieron presentes el responsable de la Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz - quien presentó varios proyectos de ley al respecto -; el legislador porteño Gabriel Fucks; el secretario general adjunto de la CTA,  Pedro Wasiejko y representantes de ACIJ, el Movimiento Hugo Chávez y el Movimiento Evita.

La ilegalidad que intentó ser legal

A fin de mes, el Colegio Profesional que agrupa a las inmobiliarias porteñas (CUCICBA) sorprendió con una medida, como mínimo, polémica, que tomó estado público recién a fines de la semana pasada.

A través de una resolución interna - la 350 - autorizó a las inmobiliarias a “fijar” libremente por contrato “el monto de sus honorarios y de los gastos”, permitiendo duplicar la comisión que estas les deben cobrar a los inquilinos.

Inmediatamente, Inquilinos Agrupados publicó en sus redes las correspondientes aclaraciones, teniendo en cuenta la repercusión mediática de esta resolución y las confusiones que esto generó: "Ante la información errónea que difundieron esta mañana varios medios de comunicación, queremos llevar tranquilidad a los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires. La resolución 350 de CUCICBA que elimina el tope máximo de comisión inmobiliaria es ilegal.", comenzaba el comunicado.

"La medida adoptada por CUCICBA es inconstitucional, ya que existe una ley local, la 2.340 que fija un tope máximo de comisión del 4,15% del valor total del contrato. En ningún caso una resolución interna de un colegio profesional puede pasar por encima de una ley votada por la Legislatura porteña", aclaró Inquilinos Agrupados.

El Cucicba, por su lado, subraya que “es importante tener en cuenta que todo tipo de acuerdo repercute directamente en el valor del alquiler. Si el propietario paga un mes y el inquilino un mes, seguramente el alquiler será mayor que si el propietario no paga y el inquilino paga dos meses. Si bien el alza en los costos es una situación que nos afecta a todos, es importante tener en cuenta que los precios de los alquileres se comportaron como el resto de la economía argentina con alzas de entre un 20 y un 30% que es la inflación proyectada para este año.”

Según denuncias en las últimas semanas, estos aumentos excederían lo que aquí marca el colegio, alcanzando la cifra de 60%.

Desde Inquilinos Agrupados expresan que se mantendrán firmes en esta lucha constante por hacer respetar los derechos de quienes quieren o necesitan alquilar una vivienda en la Ciudad. "Continuamos denunciando la práctica ilegal de las inmobiliarias de cobrar dos meses de comisión y anunciamos que estamos preparando una presentación judicial, para que sea otro de los poderes del estado: el Judicial, el que dicte la inconstitucionalidad de la resolución".

"En nuestra opinión lo que intenta hacer CUCICBA es legitimar una estafa millonaria. El conjunto de las inmobiliarias porteñas perciben por día al menos 2 millones y medio de pesos en negro por el cobro ilegal de comisiones", cierra el texto en las redes sociales.

¿Los inquilinos con tarifa social?

Otro de los intentos de las agrupaciones de inquilinos por generar beneficios a quienes alquilan se hizo público luego de conocerse la quita de subsidios a la energía eléctrica que aplica el Gobierno Nacional para la Ciudad y el Gran Buenos Aires.

La propuesta de las asociaciones locales implicaría que las familias que alquilan su vivienda por un monto menor a $10.000 mensuales deben ser incluidas en la tarifa social de energía eléctrica y posteriormente, contar con el mismo respecto al gas y al agua.

"A los aumentos del alquiler y las expensas, que representan hasta el 60% de los ingresos familiares, se le deben sumar otros gastos que, más allá de ser abusivos, muchas veces son ilegales", remarcó en su momento Inquilinos Agrupados - "Por ejempo, el impuesto inmobiliario (que aumentó 26% en enero), las expensas extraordinarias y los arreglos del inmueble deberían ser pagados por los propietarios".

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La justicia habló: Las inmobiliarias deben informar sobre el cobro ilegal de comisiones

Diego Adrián Fernandez - 1 de noviembre de 2015
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz, Juez Marcelo López Alfonsín, Justicia, mercado inmobiliario, Popurrí informativo

Como sucedió durante todo el 2015, las noticias que involucran al mercado inmobiliaria son noticia en la Ciudad, en particular por la movida de legisladores como Fernando Muñoz y de la unificación de voluntades y esfuerzos en agrupaciones como Inquilinos Agrupados. Las denuncias por irregularidades e ilegalidades se suman, aunque aún no avanza el proyecto de una Defensoría del Inquilino en la Legislatura.

Ahora fue la Justicia porteña la que emitió su palabra, al hacer lugar a la acción de amparo interpuesta por el legislador Muñoz e intimó al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA) a dar información sobre las denuncias efectuadas contra las inmobiliarias por el cobro ilegal de comisiones, la nómina de matriculados con sanciones disciplinarias firmes y si se adoptaron medidas contra la "publicidad engañosa" en relación al monto máximo de comisión.

La acción de amparo presentada por Fernando Muñoz (Liberación - FpV) se basa en las respuestas ambiguas, parciales y evasivas que emitió el colegio que agrupa a las inmobiliarias (CUCICBA) a los dos pedidos formales de acceso a la información pública que presentó el diputado.

La sentencia del juez Marcelo López Alfonsín, titular del juzgado 18 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, afirma que "la conducta asumida por el colegio no satisface en absoluto el derecho de acceso a la información[...], atento las respuestas genéricas y evasivas esgrimidas por la demandada".

Al respecto, Fernando Muñoz señaló "este fallo de la justicia deja en evidencia que CUCICBA está el servicio de los intereses inmobiliarios, cuando el organismo, creado por ley en 2007, estableció que su función era controlar y sancionar a los corredores inmobiliarios, sin embargo, en los últimos años solo una inmobiliaria fue sancionada por cobrar comisiones ilegales. Esto es posible por la absoluta connivencia entre CUCICBA y el Gobierno de la Ciudad, que le entregó el control de las inmobiliarias a las mismas inmobiliarias. El macrismo no trabajó nunca en la defensa de los inquilinos".

Y agregó "es importante entender que la ley establece que el máximo de comisión inmobiliaria es de 4,15% del valor total del contrato, lo que representa alrededor de un mes de alquiler, todos los inquilinos de la Ciudad saben que no existe ninguna inmobiliaria que cobre menos de dos meses". Triste realidad irrefutable.

En tanto, la publicidad engañosa se refiere a los avisos de alquiler que publican las inmobiliarias en páginas de internet y en otros soportes, en los cuales solicitan abiertamente una comisión ilegal para acceder a la vivienda. Al ser tan sencillo identificar a los infractores, Muñoz pidió información sobre las medidas que se emplean en contra de esta tipo de prácticas. Por último, CUCICBA deberá explicar por qué, desde junio de 2014, exige el pago de un arancel de $360 para que un inquilino denuncie a una inmobiliaria. Lamentablemente, un acuerdo con la misma organización para dejar de cobrar ese monto no fue aplicada.

El fallo del juez López Alfonsín destaca que el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios deberá brindar "dentro del plazo improrrogable de cinco días hábiles" la información solicitada por Fernando Muñoz, la cual deberá ser "específica, clara y concreta, sin remisiones o vinculaciones a sitios informáticos u otros documentos o soportes".

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Solo una inmobiliaria fue sancionada por no cumplir la ley

Diego Adrián Fernandez - 12 de octubre de 2015
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz, inquilino, Ley 2.340, Popurrí informativo, proyecto de ley, sanción, Sector inmobiliario

Una respuesta a la denuncia judicial que presentó Fernando Muñoz por el cobro ilegal de comisiones afirma que el organismo encargado de controlar a las inmobiliaria sancionó sólo a una de ellas por cobrar dos meses de comisión.

La acción de amparo interpuesta por Legislador porteño Fernando Muñoz (Liberación - FpV) contra CUCICBA, el organismo encargado de controlar a las inmobiliarias porteñas, se presentó a principios de septiembre y fue motivada por el reiterado incumplimiento de las inmobiliarias de la ley 2.340, que establece un tope máximo a la comisión que pagan los inquilinos.

Al respecto, Fernando Muñoz señaló,"hace tiempo que venimos trabajando para frenar el abuso que sufren los inquilinos y en todo este tiempo no encontramos una sola inmobiliaria que cumpla la ley y cobre un mes de comisión, esta respuesta de CUCICBA sólo confirma que es un organismo que está al servicio de los intereses inmobiliarios".

"La violación de la ley en la que incurren las inmobiliarias es un transferencia de dinero millonaria de los bolsillos de los inquilinos a las inmobiliarias, los 150 mil contratos de alquiler que se renuevan cada dos años en la Ciudad representan un ingreso 'extra' de las inmobiliarias de $ 750 millones, esto significa que en un día estos intermediarios se apropian de un millón de pesos que les corresponden a los inquilinos", precisó Muñoz.

"El abuso que sufren los inquilinos no es sólo por las comisiones ilegales, sino también por otros requisitos desmedidos que piden las inmobiliarias: garantía de familiar directo de capital; arreglos de la casa, impuestos y expensas extraordinarias a cargo de los inquilinos, indexaciones cada seis meses y tantas otras ilegalidades. Es por eso que necesitamos que se apruebe el proyecto de creación de la Defensoría del Inquilino, para que el Estado se haga cargo de proteger y asesorar a todos los que alquilan su vivienda en la Ciudad", cerroó Muñoz respecto al proyecto de ley presentado en la Legislatura hace meses.

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Otra irregularidad más del mercado inmobiliario porteño: El cobro ilegal para denunciar

Diego Adrián Fernandez - 5 de septiembre de 2015
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Fernando Muñoz, inquilino, Iván Petrella, Ley 2.340, mercado inmobiliario, Popurrí informativo, proyecto de ley

El conflicto entre inquilinos y las inmobiliarias, aunque sin tanto relevamiento mediático, suma otro pequeño capítulo. El Diputado Fernando muñoz (FpV), presentó una nueva denuncia contra CUCICBA, el Colegio que agrupa a las inmobiliarias porteñas.

La razón de la presentación judicial es por la práctica ilegal e inconstitucional de cobrarle al inquilino un arancel para tramitar una denuncia contra una inmobiliaria. Incluso, hace unas semanas, un acuerdo mutuo había logrado que el mismo Colegio Único de Corredores Inmobiliarias quitara ese cobro. (Ver nota del 27 de Julio)

 

El pago que exige CUCICBA es de $360 para recibir denuncias contra las inmobiliarias matriculadas en dicha institución. En la página web del organismo se afirma que el pago es para financiar la tramitación de los expedientes y desalentar las denuncias. Sin embargo, se trata de una práctica inconstitucional, porque la Ley Nº 2.340 no habilita el cobro de este tipo de aranceles para financiar las actividades del Colegio.

 

En la presentación de Fernando Muñoz, se exige el cese inmediato de la práctica y que se restituya, con intereses, las sumas de dinero a todos aquellos que hubieran abonado el arancel.

El diputado porteño es quien mas ha trabajado en el ámbito legislativo para ofrecer a los vecinos mejoras en las condiciones de alquiler de inmuebles. 

Al respecto, Muñoz afirmó “las inmobiliarias de la Ciudad se manejan con total impunidad: le exigen al inquilino una garantía de familiar directo de Capital, el pago de dos meses de comisión -cuando la ley establece un máximo de un mes-, imponen aumentos especulativos y hacen firmar contratos ilegales, en los cuales exigen que el inquilino se haga cargo de pintar y arreglar la casa, de pagar las expensas extraordinarias y de pagar todos los impuestos y servicios –incluso los que corresponden al dueño-. Todo este círculo de impunidad, se cierra con una contradicción, el organismo que debería controlar a las inmobiliarias está compuesto por las mismas inmobiliarias, y quien quiera denunciarlas tiene que pagar un arancel. Mientras tanto, el Gobierno de la Ciudad gasta fortunas para promocionar un programa inútil como el Alquilar se Puede”.

 

Se conoció en las últimas horas la sorpresiva aparición de un proyecto de ley del diputado del PRO, Iván Petrella, idéntico al presentado por Fernando Muñoz, en el cual se indica que las inmobiliarias deben colocar carteles indicando que no pueden cobrar una comisión mayor a un mes de alquiler.

Captura de pantalla del Facebook de Iván Petrella

En un comunicado oficial enviado a la prensa, Muñoz que "El proyecto, presentado en plena campaña electoral, busca –ingenuamente- que los inquilinos crean que el macrismo tiene voluntad de resolver este problema. Sin embargo, el Gobierno de la Ciudad tomó desde un principio la decisión de trabajar sólo para las inmobiliarias, excluyendo de su agenda la problemática de los inquilinos".

El texto del comunicado remarca que Iván Petrella forma parte de un espacio político que obstaculizó iniciativas de Muñoz como por ejemplo el subsidio para personas con discapacidad que quieran alquilar, la declaración del Día del Inquilino, el pedido de informe sobre el programa “Alquilar se Puede” y otras iniciativas parlamentarias que buscan mejorar la situación de los inquilinos porteños.

Muñoz realizó una encuesta para inquilinos y juntó mas de 7000 firmas para la creación de la Defensoría del Inquilino, proyectos que no han sido debidamente tratados en la Legislatura local.

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Amparo contra las inmobiliarias porteñas y el cobro excesivo de comisiones

Diego Adrián Fernandez - 24 de agosto de 2015
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, Fernando Muñoz, Inquilinos Agrupados, Popurrí informativo, Sector inmobiliario

El Legislador porteño del Frente para la Victoria presentó una acción de amparo contra CUCICBA, el Colegio que nuclea a las inmobiliarias porteñas. La presentación judicial fue motivada por el reiterado incumplimiento de las inmobiliarias de la ley 2.340, que establece un tope máximo a la comisión que pagan los inquilinos.

Muñoz hizo pedidos formales de información a la entidad en cuestión, pero al no recibir respuestas concretas, y basandose en la ley 104 de acceso a la información pública, avanzó con la acción de amparo. "Hace 90 días que venimos solicitando al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) información sobre sus obligaciones" - afirmó - "y en dos ocasiones se ha negado a brindarla, lo que no hace más que confirmar lo turbia y corporativa que es la relación del sector contra los inquilinos de la ciudad”.

“Como organismo público, CUCICBA tiene la obligación de informar sobre el comportamiento del sector que debe controlar: las inmobiliarias que actúan de mala fe, y las sanciones que reciben”, aseveró el diputado, quien durante el 2015 avanzó en el desarrollo de varios proyectos de ley que permitan mayores beneficios a los inquilinos, más allá de los incumplimientos legales en los que caen las inmobiliarias y que muchos vecinos desconocen.

Fernando Muñoz

También presentó un proyecto para crear en el ámbito de la Defensoría del Pueblo, una Oficina que se encargue de proteger los derechos de los inquilinos. “Aquí no hay oficina estatal que se ocupe de los que sufren los abusos en los contratos" 

Ver: Proyecto de ley: Las Inmobiliarias y la comisión que corresponde

“Todo el mundo sabe que en la ciudad de Buenos Aires las inmobiliarias cobran dos meses de comisión a los inquilinos. Lo que muy pocos saben es que por ley deberían cobrar apenas un mes, que CUCICBA es responsable que se cumpla esta ley y que el gobierno de la Ciudad no hace más que ofrecer créditos a los inquilinos, en vez de garantizar sus derechos”, sostuvo Muñoz.

Hace poco se logró que CUCICBA anulara el cobro de las denuncias que inquilinos quisieran hacer contra las inmobiliarias que se manejaran de tal modo. (Ver nota)

Paralelo a esta movida del legislador Muñoz se manifestó "Inquilinos Agrupados", la entidad vecinal que promueve y colabora con los vecinos que necesiten centralizar quejas, dudas, consultas y asesoramiento básico.

En un comunicado enviado el día de hoy (Lunes 24), remarcan: "La situación que viven los inquilinos es preocupante, se les notifica unos días antes de la finalización del contrato de que no les renovarán el alquiler. En menos de un mes, deben juntar entre 15.000 y 20.000 pesos, buscar un inmueble por el barrio que tenga el mismo valor del actual, conseguir una garantía de familiar directo en Capital, tener recibo de sueldo por un valor mayor a los otros aspirantes a alquilar ese mismo departamento, dejar una seña y cruzar los dedos para ser seleccionados en un concurso por la vivienda. Una vez seleccionados se les imponen las peores condiciones; no hay forma de negociar nada: se pagan los meses de comisión que ellos deciden, contra la ley que ordena cobrar menos de un mes; se pagan los aumentos que ellos disponen, con frecuencias caprichosas, en contratos donde el inquilino se hace cargo de los arreglos de la casa, los impuestos y las expensas extraordinarias. Si hay atraso de un día en pagar el alquiler, se pagan los punitivos, además de sufrir los llamados amenazantes de la inmobiliaria".

"Ante esta situación creemos que CUCICBA no puede seguir siendo el lugar al cual se dirijan los inquilinos para reclamar que se cumplan sus derechos. Necesitamos la creación por ley de la Defensoría del Inquilino, para que el Estado se haga cargo de proteger a los inquilinos de los abusos de la corporación inmobiliaria", cierra el texto.

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Los inquilinos no deberán pagar para denunciar a inmobiliarias

Diego Adrián Fernandez - 27 de julio de 2015
in Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, comisión, Fernando Muñoz, inquilino, mercado inmobiliario, Popurrí informativo, proyecto de ley, Sector inmobiliario

El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), institución que agrupa a las Inmobiliarias de la Ciudad, informó al Diputado Fernando Muñoz que se anuló el cobro de $360 que los inquilinos debían hacer si deseaban denunciar a una inmobiliaria.

La medida tomada por el Colegio es un avance importante en lo que refiere al mercado inmobiliario, ya que los inquilinos podrán denunciar gratuitamente a una inmobiliaria que cobre una comisión mayor a la establecida por la Ley 2.340 de la CABA. Sin embargo, el organismo informó que siguen pidiendo que los inquilinos presenten la documentación completa que demuestre la violación de la normativa vigente, tal y como también expresa un proyecto de ley presentado por el diputado Muñoz este año.

Según los estudios realizados, en muy pocos casos quienes alquilan una vivienda reciben de la inmobiliaria una factura que demuestra el pago realizado en concepto de comisión.

Esta medida anunciada por las inmobiliarias es fruto de la reunión con representantes de CUCICBA realizada hace dos semanas en la Legislatura porteña. En ese encuentro, se reclamaron medidas más eficientes para asegurar el cumplimiento del artículo 57 de la Ley 2.340, se pidió que el texto del artículo sea exhibido obligatoriamente en todas las inmobiliarias, se expresó que se consensue un contrato de alquiler tipo y se manifestó la importancia de que CUCICBA apoye la creación por ley de una Oficina de Atención a Inquilinos que funcione en el ámbito de la Defensoría del Pueblo.

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